Вопрос: как выбрать квартиру для жизни или инвестиции?

В выборе жилья, будь то для себя или как инвестиционный объект, есть множество нюансов, начиная с особенностей дома и района и заканчивая внутренней планировкой и не всегда понятными законодательными нормами. Мы попросили Николая Банникова, дизайнера и эксперта в сфере управления недвижимостью, выделить ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание перед покупкой квартиры.

Николай Банников дизайнер, сооснователь сервиса посуточных апартаментов Уникальные квартиры Петербурга

В 2024 году мы с командой расширили спектр услуг, добавив к дизайну интерьера направление инвестиционной недвижимости. Новая сфера объединила в себе целый ряд сопутствующих услуг и позволила нам посмотреть на всю цепочку в сфере «квадратных метров» совершенно свежим взглядом. Теперь нам важно не просто создать стильный дизайн, а обеспечить скорейшую окупаемость объекта, который уже на старте будет иметь отличные показатели по аренде или продаже. Какие советы можно дать тем, кто стремится войти в рынок доходной недвижимости или ищет квартиру для жизни? Мой список ниже.

Квартира начинается с района

Жить в новостройке без дорог и сферы услуг вам точно не понравится, а значит, не понравится и вашим потенциальным арендаторам. Такой объект не станет активом, потому что не принесет больших арендных платежей и при продаже не обеспечит желаемой выручки. Присмотритесь к новостройкам в обжитых городских локациях либо к квартирам на вторичном рынке. Это не обязательно должен быть центр с декоративными домами. Советские районы — очень комфортное место для жизни. Часто бывает, что в этих локациях огромное количество зелени и есть все необходимое для детского досуга. Такие районы более безопасны для жизни: многие семьи живут в них поколениями.

Работать там, где живешь

Самый сильный тренд последних лет — это сокращение транспортной составляющей в течение дня. Жить на севере, а ездить на работу на юг — редко оправданное решение, и лучше отдать это время под более приятные вещи. Поэтому квартиру надо искать там, где вы проводите больше всего времени. Такая позиция может не выглядеть стоящей с точки зрения центра, к примеру, если ваша жизнь завязана на периферии, и район не самый престижный. В этом нет ничего страшного: если локация устраивает вас, то устраивает и людей вокруг — на них и можно ориентировать последующую финмодель проекта. Центр будет идеальным местом для молодых и бездетных пар, ведь здесь есть все необходимое для яркой жизни. Однако парам с детьми такие локации не всегда подходят. В этом случае лучше обратить внимание на районы со спортивными школами, бассейнами, футбольными полями и кортами. Это позволит не мучать детей в разъездах между кружками в дальнейшем.

Купить дешевле

Недооцененный объект позволяет снизить затраты на ремонт и быстрее выйти на окупаемость. Не стоит бояться сделок по стоимости ниже рынка — это может быть срочная продажа, нежелание возиться с ремонтом, наследство и прочее. Работа с такими лотами хоть и кропотливая по документам, но окупится сторицей. В новостройке такое навряд-ли встретится, а на вторичном рынке — вполне возможно. Например, в Петербурге реально найти советскую двушку за 7 000 000, вложить 2 500 000 в комплектацию и дизайн и продать за 12-13 000 000. Долгосрочная аренда в таком объекте тоже будет оправданной стратегией — можно рассчитывать на +50% к среднерыночной цифре.

Больше — не значит лучше

Большие квартиры оттягивают бюджет на стоимость метра и не приносят эквивалентной прибыли в аренде. Продажа таких объектов — долгий и изматывающий процесс. Для семьи из четырех человек достаточной площадью будет 90 метров. Большие квартиры требуют затрат на клининг и меблировку и оправданы только в случае специфического состава семьи. Мы все больше времени проводим вне дома: даже выходные сейчас — это повод «сняться с якоря» и посмотреть что-то новое. Поэтому не стоит рассматривать квартиру как смысл жизни и вкладывать в ее площадь все свободные ресурсы. Вместо одной большой квартиры я бы рекомендовал купить две поменьше: это куда более оправданная схема.

Риск не стоит последствий

Контроль за соблюдением законодательства в области перепланировок усиливается. Может, вы никогда не встретитесь с комиссией МВК, но если такое случится — проблемы будут точно. На старте перестройки квартиры и сноса стен не поленитесь запросить консультацию по нормам в вашем районе.

Это лишь часть важных пунктов при выборе квартиры. Главное, что стоит помнить: недвижимость помогает сохранить деньги и лишь потом — заработать. Поспешные эмоциональные покупки в этой области ставят под вопрос обе эти модели. Подходите к вопросу осознанно, собирайте информацию, увеличивайте насмотренность на рынке. Но если решили действовать — не сомневайтесь.

Все фотографии предоставлены Николаем Банниковым.